ブログをご覧のみなさん
こんにちは。
藤山大二郎です。
昨日は、
■ 不動産業を始めるために必要な知識
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について話しました。
◎建築・リフォームの知識
◎重要事項説明書作成の能力（役所調査の方法知識）
◎情報収集力（オフライン、オンライン）
◎物件の査定力
◎登記の知識
◎税金の知識
◎融資の知識
◎宅建業法の知識
これらに具体的に必要となるスキルの
チェックリストを送りました。
あなたはいくつチェックできましたか？
昨日お伝えしたものが
“最低限” 必要な「基礎」知識です。
たとえこれらの基礎知識があっても、
「不動産業者になる」ことはできても、
「不動産業者になって事業を伸ばす」
ことはできません。
今日は、
「不動産業者になって利益を出す」
応用編知識についてお伝えします。
１、ABC(D)の売買契約を上手く活用する
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いわゆる三為と言われる取引です。
2018年ごろスルガxかぼちゃの馬車など
の事件があったので、
悪いイメージがあると思いますが、
登記の手法自体は全く問題ないです。
不動産業者になると、上手く三為取引を活用する必要があります。
資金力があれば全く必要ないですが、
資金に限りがある業者は必要不可欠です。
ただし、契約不適合責任を追う為、
判断は慎重に行う必要があります。
２、プロジェクト融資(PJ)に精通する
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不動産業者になると、
通常の保有前提の長期融資ではなく、
転売目的のプロジェクト融資というものを
活用できるようになります。
主に買取再販などに活用できる1年〜2年などの
短期融資で金利はお高めです。
最初はセゾンファンデックスや、
SBIなどのノンバンクから開始して、
実績次第で信金や地銀で借りられるようになります。
買取再販で伸ばしていくには、
このPJが相当キモになります。
大家業と同じく1行に頼らず、
常に情報収集のアンテナを貼り、
泥臭く銀行と信用を積み重ね、
PJ融資を開拓してお付き合いできるか
が事業拡大の重要なポイントになります。
３、中規模の建売や開発の知識
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不動産業を始める場合、
大体は資金なし、コネ無しから開始すること
がほとんどです。
その場合、
最初は仲介業やブローカー業などから始め、
徐々に資金力や経験が増えてくると、
仲介業→買取再販業→建売業と事業形態
を変えていくことが多いです。
もちろんどんどん利益も大きくなって
いきます。
建売業においても、戸建から始まり、
新築アパート、新築マンションと
規模が大きくなっていけばいくほど、
一撃の利益も大きくなります。
以前に、私も個人で新築RCを複数
建築しているとお伝えしましたね。
実はその数棟のうち1棟を売り出そうと
昨年こっそり動いていたのですが、
指値で買付が入りました。
私が建てたのは土地、建築費、
設計費用合わせて総額4.8億です。
買付が入ったのは、
なんと【7.2億】です。
もう一度言います。
4.8億で建てて、7.2億の買付です
利益で一撃2.4億です。
これには正直、私もびっくりです….
えぐいですよね….
大きめの新築RC開発はこのくらい
大きな威力があります。
この物件は長期融資で組んでいるので
短期売却は銀行の信頼を失います。
ただし、業者として取り組めば、
1発で堂々とこの利益が出せるわけです。
全員が融資が組めるわけでないですが、
大家として5億の融資は組めなくても、
業者としてプロジェクト融資なら、
5億まで融資が組める人は多くいます。
プロジェクト融資の方が
敷居が圧倒的に低いのです。
興味がある人はセミナーにきてください。
セミナーではもう少し詳しく説明します。
応用編で、
【最後に一番大事なこと】を
伝えなくてはなりません。
長くなってしまったので
この点だけ明日またお送りします。
今日はここまで。
いよいよ、セミナー募集もあと3日後に迫りました。
【10/11（水）18時】
ここ数日たくさんの反響をいただき
私も凄く嬉しいです。
それだけ興味を持ってもらえていること
だと思います。
この10年。
私が全身全霊をかけて体験した知識、
ノウハウを惜しみなく、
みなさんへお伝えしていきます。
「参加したい！話を聞きたい！」という方、
こちらをクリックしておいてください。
https://reatex-mail.com/Le27032/16501
では。
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不動産投資で人生を豊かに〜
藤山大二郎 / Daijiro Fujiyama
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