今話題になっている暁建設について

ブログをご覧のみなさん

こんにちは。
藤山大二郎です。

今週は、巷でホットな話題の
暁建設について
何が起きているのか、そして
私の見解を話していきます。

今回の話題は
緊急性と重要度が高く
お話するボリュームが多いので

お悩み相談は
お休みさせていただきます。

また別の配信でお答えしていくので
お悩みがある方は
下記のフォームから
お気軽にご投稿ください。

【お悩み相談フォーム】
https://reatex-mail.com/Le27032/16931

今回の話題は、皆様の中に
該当する方もいると思うので
ぜひ最後まで読んで
参考にしてください！

◆暁建設が倒産
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

先日、暁建設という
建築会社が事業停止し
自己破産申請しました。

2011年創業の会社なのですが
順調に成長していき
2023年7月期には年間売上高が
53億円を超えていたそうです。

しかし急成長の一方で
資金繰りなどの財務面で課題を抱え
負債が2023年7月時点で
約55億円を超えていたとのこと。

詳しくは下記リンクから
ニュース記事をご覧になれます。
↓↓↓↓
https://reatex-mail.com/Le27032/26931

新築の不動産投資を
やったことがない人には
ピンとこないかもしれませんが

実はこのニュース、界隈では
かなり話題になっています。

この暁建設という建設会社は
都内を中心に近年多く施工されている
「土地から探す新築RC」物件の
建設を請け負う会社でした。

この投資手法は
土地から探して、そこに物件を新築し
売却するという流れなのですが、

利回りで言うと
都内で大体6%くらいで建築し
4%くらいで売却を狙うという
ビジネスモデルです。

売却までうまく完了すれば
一撃で数千万から数億の利益を狙える為
昨今はかなり人気の投資手法で
私も現在進行形で取り組んでますし、

これらの投資方法を教える投資塾や
この手法の物件をメインで取り扱う
不動産会社も都内に多くあります。

暁建設も、そんな
「土地から探す新築RC」物件の
建築工事を多く請け負う
会社の1つでした。

建築会社が倒産すれば
当然、工事も途中でストップし
施主である投資家にとっては
大問題となります。

「暁建設がやばそう」というのは
ここ数ヶ月、SNSなどで
大きな話題となっていました。

暁建設の工事が遅れたり
止まったりしているという噂が出回り、

暁建設から施主側に
代金の増額を迫る手紙が届くという
事態も発生していたようです。

実は、昨年にも同じような
収益不動産の建築会社である
UBMという会社が破産しました。

この時も、UBMで建築していた
投資家がたくさんいたので
界隈では激震が走りました。

今回の件もUBMの時と同様に
暁建設に工事を依頼していた
投資家がたくさんいるので
対応に追われているようです。

ただ、このような事態が起きた時に
投資家はどう対応すればいいのか
ネット上にもあまり情報がないので
私なりの意見を述べたいと思います。

◆この投資手法をやる前に
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まずこの投資に取り組む前提として
このようなリスクがあることは
理解した上で取り組むべきです。

建物を建てるところから
始める投資なので
工事完了するまでは
およそ1年半〜2年かかります。

その間、社会情勢も変わりますし
先で述べたような建築会社の倒産も
十分に考えられます。

今回の暁建設の倒産も
様々な要因があるとは思いますが
建築資材の高騰による
影響はかなり大きいはずです。

私も、土地から探す新築RC投資に
取り組んでいますが、

建築費の高騰により
当初想定した利回りが実現できず
建築せずに土地のまま撤退した
案件がいくつかあります。

建築費高騰の要因は
ウクライナ戦争、円安、コロナなど
様々あるのですが、

1〜2年あれば、このような
社会情勢の変化によって
何か不測の事態が起きることは
十分に考えられます。

今回の暁建設の倒産の件は、
このような潜在的なリスクが
顕在化したというだけなので、

元々このようなリスクのある
投資法だということは
認識として持っておくべきです。

今回の暁建設の件を受けて
この投資手法はやらない方がいい
という意見も多くありますが、
私はそうは思いません。

リスクを許容できる人であれば
儲かる手法なのは間違いないですし
皆がやらなくなれば
相対的にやる人が多く儲かります。

建売の建築物であれば割高なところを
自分で建築するので安くなり
その分の利益を得られるというのは
わかりやすい市場の歪みなので、

私はもちろんこれからも
取り組んでいきますし、
リスクを許容できる人は
全然やっても良いと思います。

◆建築費用の30-50%程度の資金は必要
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では、リスク許容の目安が
どのくらいなのかというと、

建築費の半分くらいは
払える自己資金がある状態が
取り組んでも良いひとつの目安になるかと思います。

建築会社への支払いは
大体3〜4回に分けて実施されます。
着工時に30%、上棟時に30%、
竣工時に40％といった感じです。

仮に上棟時の支払い後に
建設会社が倒産したとすると、
残りの40％は自己資金で賄って
竣工まで完了させないといけないので、

余裕持って建築費の50%の自己資金が
ある状態で取り組むというのは
リスク回避の目安になります。

例えば、土地2億円、建築費2億円の
プロジェクトであれば、
1億円くらいは自己資金として
持っておく必要があるでしょう。

リスクをしっかり把握し
許容できる余力のある人がやる、
これを忘れないようにしてください。

◆当事者はどう対応するか
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ここまでは前提条件の話をしましたが
既にこの投資に取り組んでいて
今回のような事件が起きたら
投資家はどう対応すべきか
ここから見解を述べていきます。

大きくやるべきことは
2つあると思っています。

まず1つ目は、工事が
ある程度進んでいる場合は
「建物の保全」を早急に
する必要があります。

暁建設のような建設会社は
いわゆる「ゼネコン」と呼ばれ
施主からの依頼を
下請けの各業者に依頼します。

つまり、実際に現場で
工事を進めているのは
下請けの業者です。

元請けのゼネコンが倒産すると
当然下請け業者への
支払いも止まるので、

下請け業者は少しでも
お金を回収するために
建築途中の建物から
設備を盗んだりします。

これを防ぐために、
まずは弁護士に相談しながら
鍵交換をしたりなどの、
対策は最優先でやるべきです。

2つ目は、残工事を終わらせることです。
建物を完成させないと
売却できないですし、
銀行の引渡し時の融資もおりません。

建築物の所有権は
建築途中は建築会社が持っていて
施工完了と同時に施主に移るので、

まずはこの問題を解決しないと
残工事を進めることができません。

このあたりは弁護士と相談して
早急に解決していく必要があります。

あとは工事を元々やっていたのは
下請けの業者なので
そこに直接依頼できれば
一番手っ取り早いのですが、

元請けのゼネコンとしか
やり取りをしておらず、
下請け業者の連絡先を
施主が知らないという事態が
起こり得ます。

そのため、こういった事態に備えて
下請け業者の連絡先を
事前に元請け業者から聞いて
把握しておくことが重要です。

このような問題を解決して
なんとか竣工まで持っていけば、

銀行から融資も下りて、
下請け業者に支払いもできますし
入居募集をして稼働させることもできます。

あとは、このような
不測の事態が起きた時に
相談できるよう、

不動産投資家の仲間や
ネットワークを広げておくことも
大事になるでしょう。

まとめると、
・リスクを把握しておくこと
・リスクに備えて準備すること
・相談できる環境を整えること

この辺りを網羅しておけば
利益の大きい投資であることは
間違いないので、

資金にしっかり余裕のある人は
取り組んで問題ないと思います。

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今回はお悩み相談はお休みですが
また次回以降に回答していくので

藤山に相談がある方は
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それでは今回の定期配信は
これで以上となります。

最後までご覧いただき
ありがとうございました！

次回配信をお楽しみに！
では。

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藤山大二郎 / Daijiro Fujiyama

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