マイナス金利解除で不動産投資はどう変わるのか？

ブログをご覧のみなさん

こんにちは。
藤山大二郎です。

今週は、先日に日銀から発表された
マイナス金利の解除について

不動産投資家として
どう対応していくべきか
私見をお話していきます。

後半には、読者の皆様からの
お悩み相談に回答します。

毎回、定期的に回答していくので、
お悩みがある方は
下記のフォームから
お気軽にご投稿ください。

【お悩み相談フォーム】
https://reatex-mail.com/Le27032/16921

今回も皆様の
不動産投資の糧となるように
話していきますので
最後までお楽しみに！

◆ついにマイナス金利解除
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先日、日銀が金融政策決定会合で
2016年に導入された「マイナス金利」の
解除を決定しましたね。

これで17年ぶりの利上げとなり、
黒田前日銀総裁による
「異次元の金融緩和」は
事実上の終わりとなります。

下記のリンクに、ニュースの
詳細が記載されているので
ご覧ください。
↓↓↓↓
https://reatex-mail.com/Le27032/26921

金利の話題は不動産投資家として
気になりますよね。

今回はこのニュースについて
私見ではありますが
どう捉えて、どう対応すべきか
お話していきます。

まず前提として、
私は経済評論家ではないので
将来、金利がどうなるかは
わかりません。

そして、さらに言うと
将来を細かく予測することに
あまり意味はないと思っています。

とはいえ、マイナス金利解除は
あくまで要因の１つであり、
世の中の流れとして今後、
金利が上がるのは間違いないでしょう。

ただし、その期間やタイミングは
誰にも正確な予測はできません。

大幅に上がるという人もいれば、
SNSなどを見ていると、
そんなに上がらないと言う人もいます。

私も取引中のいくつかの銀行に
直接、話を聞きに行ってみました。

地方の銀行なので、東京の銀行とは
感覚が異なる点もあると思いますが、
今のところは、すぐに金利が上がるとは
考えていない銀行がほとんどでした。

地方経済においては、
金利が1％上がるだけで
かなり大きなインパクトがあります。

中小零細は金利が少し上がるだけで、
破産する企業も多く出てくるでしょう。

金利を上げるということは
それほど社会への影響があるので
かなり慎重な判断を要します。

ただ、投資家としては当然
金利が上がることを見越して
動かないといけないでしょう。

そして、やるべきことは
大きく２つ考えられます。

１つ目は借入を減らすことです。

私が不動産投資を始めて約10年間
金利が上がる兆しはほとんどなく
借入をどんどん増やして、
規模拡大するのが王道でした。

しかし今後は、金利が上がると
「多額借入をしていること」自体が
リスクになります。

金利が上がっても
キャッシュフローが出る買い方であれば
問題ないですが、

借入額＝リスクの大きさ
になると予想される今後の局面では
闇雲に規模拡大をすることは
リスクも大きいと考えられます。

２つ目は金利が上がっても
キャッシュフローが十分に出る投資法を
中心に組み立ていくことです。

これがもっとも重要です。

例えば１億円を35年、
金利1％で借り入れたと仮定すると
毎月の返済額は単純計算で
約28万2,000円です。

これが仮に金利2％に上がったとすると
毎月の返済は約33万1,000円になります。
細かい計算は省いていますが、支出が
毎月約5万円増えることになります。

投資法によりますが、投資家のうち
金利1％上昇に耐えられるのが半分、
2％上がると大半の投資家が、
耐えられない状況になるでしょう。

金利上昇が予想される市況なので、
低金利だからこそ成り立つ投資法で、
拡大してきた人は要注意です。

例えば都心の新築RC投資は
利回り5〜6%だとすると、
低金利で組み立てることが、
大前提の投資になります。

こういった投資をしているのは
年収1,500万円以上、
自己資金5,000万円以上の
いわゆる高属性の人です。

このような「低金利に頼る」投資法は、
金利上昇のリスクに備えた方が
良いと思います。

まずは、自分の所有物件について、
金利が何％上昇まで耐えられるのか
計算して理解することが大事です。

計算の結果、キャッシュフローに
余裕のある人は買い進めてもOKですが、

余裕のない人は保有物件の売却や、
キャッシュフローに比重を置いた
ポートフォリオに作り変えるなどして
全体最適化を考える必要があります。

ここで経済の仕組みの話をすると、
本来、金利が上がると
物件価格は下がります。

なぜかというと、金利上昇で
お金を借りる人が減るので
物件を買える人も減って
相対的に価格も下がるからです。

ただし、今の市況では
同時にインフレもしているので、
物件価格も上昇していきます。

そうすると、金利も物件価格も
上がるという状態になります。

まさに1990年前後のバブルの時が
そういう状態で、
キャッシュフローが出なくても
売却益を見越して、不動産を買う人が
たくさんいました。

しかし、そういった買い方をした人は
バブルが弾けた時に、
大きな負債を抱えたり、破産する結果と
なりました。

今後似たような市況になることは
十分考えられるので、投資家としては、
金利も物価も上がることを見越して、

キャッシュフロー重視の
ポートフォリオに組み替えていくことが
重要になるのかなと
個人的には思います。

◆お悩み相談コーナー
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それではここから、
頂いたお悩みに回答していきます。

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【お悩み】

いつもメルマガを楽しみに見ています。
貴重な情報をありがとうございます。

さっそくですが、相談させてください。

私は60代で本業は引退しています。
地方で築古木造１R14戸と、
同じような築古２DK12戸を
それぞれ２棟所有しており、
ローンは残っていない状況です。

収入としては、
年間1000万程度になりますが、
近年修繕費などが多くかかり、
手残りが減っている傾向にあります。

そこで、この年度末で退去者が
多かったのもあり、
築古木造１R14戸の物件を解体し、
新築することを考えています。

近隣は大学もあり、１Rの物件も
多いですが、若いカップル、
子連れも多い地域なので、
２LDK以上の間取りで
ファミリー向け物件を考えています。

その際には、１部屋をオーナー使用で
考えていますが、特に細かい
こだわりはありません。

現状、以下の２つの選択肢があると
思っていますが、別の見方や、
おすすめの業者、考えておいた方が
いいことなど、アドバイスを
頂けますでしょうか。

?東建コーポレーション
・建築費1.2億円
・2LDK8戸
・30年サブリース
・想定利回り5.5%

?パナソニックホームズ
・建設費1.5億円
・2LDK8戸
・サブリース無し
・想定利回り6.0%

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【藤山の回答】

まず前提として、この２つの見積りの
正確な妥当性は、階数や土地の広さ、
接道などの条件を細かく見ないと
答えにくいのですが、

パッと見る限り、、、
「かなり割高」です。

金額や収益性という面で考えれば
この２つは論外の部類かと思います。

覚えておいていただきたいのが、
基本的に大手アパートメーカーでの
建築はかなり割高です。

ただし、大手で建設することを
頭ごなしに批判するわけではなく、
優先度を何に置くかだと思います。

勉強に費やす時間もあまりなく、
割高でもいいから安心できる大企業で
建てたいというのであれば
大手でもOKです。

しかし、収益性を考えるのであれば、
自分で勉強し、工務店を開拓することで
割安に建てることができます。

その場合は、
まずはとにかく数を当たって
見積もりをもらって比較すること
が必要です。

私も最初に新築を建てる時は、
時間をかけて50社以上に
見積もりを出してもらいました。

そうすると１番上と１番下の価格差は
最大で約2倍ほど金額が違いました。

もちろん税の考え方、建物の考え方など
見積もりの定義は各社で違います。

細かい違いは調整する必要がありますが
大まかに建物プランのベースを作り
地道に見積もりを取っていけば、
その中で当然知識も身につきます。

何にどのくらいのお金がかかるのか、
比較することでしか見えないものが
たくさんあります。

業者からは嫌がられるでしょうが、
賢く割安に建てたいのであれば、
そこはどうしても必要です。

収益性を重視するとなると、
そこの努力をしないというのは、
投資家としては怠慢かなと思います。

あとは、何に優先度を置くか、
それぞれの投資家としての
状況や価値観で変わると思うので
参考にしてみてください。

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このような形で
皆さんからのお悩みに
細かく回答していくので、

藤山に相談がある方は
下記のフォームから
お気軽にご投稿ください。

【お悩み相談フォーム】
https://reatex-mail.com/Le27032/36921

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それでは今回の定期配信は
これで以上となります。

最後までご覧いただき
ありがとうございました！

次回配信をお楽しみに！
では。

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不動産投資で人生を豊かに〜
藤山大二郎 / Daijiro Fujiyama

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