ブログをご覧のみなさん
こんにちは。
藤山大二郎です。
今週は、不動産投資の中で
最もメジャーで、取り組む人も多い
区分マンション投資について
お話していこうと思います。
その前にいくつか
お知らせをさせてください。
◆Q&Aコーナーについて
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皆さんから頂いた質問に
回答するこのコーナーですが
名前を
【お悩み相談コーナー】
に変更します。
そして改めて
このコーナーの意図を
ご説明しますね。
このコーナーについては
一問一答形式で皆様に
「プチ個人コンサル」を
実施するイメージです。
皆様が現状抱える
悩みごと・相談・質問などについて、
なるべく具体的に回答することで、
このコーナーを通して
不動産投資で成功する人を
少しでも多く輩出していきたいと
考えています。
一般的には、こういった
コンサル形式のサービスは
「有料」となりますが、
皆様には、私のメルマガに
登録してくださった御礼として、
無料で「価値提供」していきます。
理想としては
このコーナーで回答していくことで
皆様がどんどん不動産投資で成功し、
その報告をたくさん貰えたら
嬉しいなと思っています。
ですので、
現状と目指す目標を踏まえて
藤山に相談したいことを
下記のフォームから
具体的に教えてください。
【お悩み相談フォーム】
https://reatex-mail.com/Le27032/16911
皆様が不動産投資の目標に
少しでも近づけるよう
詳細に回答していきます。
◆配信曜日について
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この定期配信については
【毎週土曜18時】
で配信していましたが、
来週から
【毎週水曜18時】
に変更していきます。
仕事の状況などによって
お休みする週も
出てくるとは思いますが、
基本的には
毎週配信していくので、
楽しみにしていてください。
◆区分マンション投資について
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さて、前置きが長くなりましたが
ここから、今週の
メイントピックについて
お話していきます。
先日、下記のニュース記事を
見ました。
【23区中古マンション価格の実態】
『価格が下落した中古マンション』が
平均30％以上増加。
↓↓↓↓
https://reatex-mail.com/Le27032/26911
昨今、東京23区の中古マンションは
価格高騰し続けているというのが、
主流となっている論調でしたが、
その実態は、一部エリアの価格が
大幅に高騰していて、
それ以外の場所では、
相対的に需要が減少しているので、
中古マンションの価格が
下がっているようですね。
私たちも日々、会社で
物件の売買をしていますが
価格が下がっている体感は
あまり感じていないのが現状です。
ただ、記事のような結果が出ている
背景としては、コロナ渦において
リモート環境を整備する会社が増え、
東京に住まなくても仕事ができる人が
増えている実態があると思います。
実際に私の周りでも
東京から少し離れた
鎌倉や藤沢方面に引っ越したという
人の話を聞いたりします。
さて、ここから
不動産業者としての観点で
区分マンションについて
話していこうと思うのですが、
区分マンションは競合他社も多く、
レインズなどの公開情報で
相場がある程度決まっているので
いわゆるレッドオーシャンの市場です。
このような市場の中で
利益を上げるためには
やはり「市場の歪み」を
狙っていく必要があります。
今回は、その市場の歪みを狙って
利益を得る具体例を１つ
ご紹介していきます。
不動産には
告知事項というものがあります。
わかりやすい例を挙げると
事故物件などですね。
このような告知事項は
売買や賃貸の契約前に
告知しないといけないのですが、
数年前に告知事項に関する
ガイドラインが変わって、
自然死で特殊清掃が入っていない場合は
告知義務がなくなりました。
しかし、そのガイドラインの内容が
まだあまり浸透しておらず、
そのような告知義務のない物件を
かなり割安で売り出している
場合があるので、
そのような、区分マンションを
買い取って、一般的な物件として
売却することで、
大きな利益を得ることができます。
このようにして、
知識や情報を武器に工夫すれば
レッドオーシャンの市場でも
十分利益を得ることは可能です。
弊社では、皆様にも
このような市場の歪みを利用して
大きな利益を狙える
「ワケあり物件」をご紹介していく
「アウトレット不動産投資サロン」
というサロンを運営しています。
もしご興味がある方は
その旨をご返信してください。
現在は定員に達しているので
新規の入会受付はしていないのですが
ご要望が多い場合は、
セミナーの開催を検討していきますね。
◆お悩み相談コーナー
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それではここから、
頂いたお悩みに回答していきます。
今回は、神奈川県在住の方からの
ご相談です。
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【お悩み】
現在戸建て3棟（自宅以外）所有、
うち2棟を賃貸運用している、
60代後半の男性です。
リタイヤしてますので、属性はなし。
個人事業形態です。
このような者が今後
借入をしていく時には
どのような機関や
借入方法がありますか？
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【藤山の回答】
前提として、自己資金や
戸建ての収入状況など
もう少し詳しく聞かないと
正確な回答はしにくいのですが、
今後借入をして、不動産投資を
拡大していきたいのであれば、
まず、なるべく早く
法人化した方がいいと思います。
その上で、プロパーローンを組める
銀行を探していきましょう。
ただし、相談者の方が60代ということで
そうなると、地主であったり
潤沢な資産がないと
プロパーローンは難しくなってきます。
あとは、銀行の開拓も重要になります。
基本は今住んでいるエリア、
物件があるエリアなどの
金融機関から当たるのが定石です。
地銀は厳しいと思うので、
信金、信組などをリストアップして
銀行開拓していき、
各銀行の評価方法や融資条件など
細かくヒアリングして
銀行を一覧表にして管理しましょう。
その上で、可能性のある銀行で
定期預金を始めるなどして
信頼を積み上げていくことが重要です。
既に信頼関係のある銀行があれば、
そこに相談してみるのも
良いと思います。
個人事業主に対して
銀行がプロパーローンを組むのは
考えにくいです。
銀行は過去2〜3期の実績を
指標とする場合が多いので、
なるべく早く法人化して
信用を積み上げることが大事です。
まずは個人の物件を
法人でサブリースにして、
資産管理法人として運営し、
余裕が出てきたら、
法人で物件購入をしましょう。
拡大していくのであれば、
このようにして
法人として実績を積み上げ、
並行して銀行開拓を進めると
良いと思います。
もう少し細かく
個別で相談したい場合は
先ほど紹介した
アウトレット不動産投資サロン
の中でも、
個別相談に対応してますので
ぜひご検討ください。
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このような形で
皆さんからのお悩みに
細かく回答していくので、
藤山に相談がある方は
下記のフォームから
お気軽にご投稿ください。
【お悩み相談フォーム】
https://reatex-mail.com/Le27032/36911
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それでは今回の定期配信は
これで以上となります。
最後までご覧いただき
ありがとうございました！
次回配信をお楽しみに！
では。
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メルマガとは異なり、よりリアルタイムに情報を発信します。
秘匿性の高いものや非公開物件などもどんどん送っていきます。
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不動産投資で人生を豊かに〜
藤山大二郎 / Daijiro Fujiyama
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今後のメルマガに反映していきたいと思います。
次回のメルマガも丹念を込めて書かせていただきます。
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※今までお読みいただき、ありがとうございました。
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