新築RCで2億の利益と◯◯◯◯万の失敗

こんにちは。
藤山大二郎です。

建築中のRCを見に行ってきました。

祖母の法事があったので、
数日、地元に帰省してきました。

ついでに、現在建築中の新築RCの1つが
基礎工事完了したので現場に見に行ってきました

わかりづらいですが
・共用廊下部分と
・部屋となる部分
の写真です。

↓
https://reatex-mail.com/Le26917/15981

https://reatex-mail.com/Le26917/25981

この物件は非常に順調なので
このまま問題なく竣工まで進んで欲しいですね。

物件のスペックは、

・新築RC9階建 44世帯
・総工費4.8億（設計費込み）
・利回り7.8%〜8.0%

国道沿いで立地も悪くなく土地値も
相場@110〜130万くらいの地域で、
容積100%消化できる土地にも関わらず
2割くらい安く仕入れられてます。

その分、建物の設備も結構良いものを
つけており上手く客付できれば
利回り8%も狙える物件です。

ちなみに、融資は地元の地銀で、
金利0.9%、35年、4.8億フルローン
と申し分ない条件です。

僕が投資する市内の中心地で
この規模の新築RCや築浅物件は
売り物自体が非常に少なく、
築20年とかでも6%前半程度で売られています。

どの業者に聞いても相場5.5％程度、
時間かければ5%以下でも、
十分売れそうだと判断しました。

なので計画通りに行けば、
4.8億(8%)で建築して、7.68億(5%)で売却。

粗利で+2.88億くらいの売却益が
狙えそうな物件になります。

諸々引いても2億は残ると思います。
（長期保有なので売るつもりは全くありません）

もちろん全て計画通りに行くわけ
ではないので勝手な妄想ですが、
これがレバレッジの力であり、
中古や築古物件の転売には無い、
土地からの新築RCの醍醐味だと思います。

ちなみにこういったイメージの物件を
数棟仕込んでいます。

■ 3億→半年後に4.2億の建築費暴騰
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ただ、前回失敗例として書いた、
建築費が暴騰し概算見積もり時の建築費と、
実際の入札の本見積もりとして
1億以上の高騰があった物件については、
全然良い方向に進みません。

僕としてはできる限り建てる方向で
考えたかったので予算オーバーしても
3.8億におさまるようであれば、
8000万は自己資金を出すか、
銀行に追加融資を相談しながら
進めるつもりでした。

ただ、色んな建築会社に
VE案を相談しましたが、
どうにもこうにも3.8億には
収まらない状況です。

ぶっちゃけどこも、
原価で3.9億近い状況ですので、
無理ゲーに近そうです。

一応まだ見込みは少しだけあるので、
もう少し色々動いてみるつもりですが、
時間もかけられないし本業に集中したいので、
無理だったら損切りして売却しかないですね。

いくらで売れるかわからないですが、
仮に土地が買値同額で売れたとしても、
以下の金額は損切りとなります。

・購入時の仲介手数料（250万強）
・購入時の登記費用（200万強）
・詳細設計までの設計費用（650万強）
・不動産取得税（100万強）
・融資手数料+つなぎ金利（500万）

ざっと▲1700万程度。

買値同額で売れない場合、
軽く2000万以上の損失にはなると思います。

1つ目の2億の利益を見た後だと、
「まぁいっか」という気持ちに
ならなくもないですが、
最初にこれ一発目できたら普通に凹みますよね・・・。

一生懸命貯めた自己資金を入れての
新築RCのチャレンジだった人なら、
数年くらい次の投資したくないくらい
凹みますよね…。

新築RCはどうしても竣工までに
時間がかかるので改めてそういったリスクを
身をもって感じることができました。

勉強代だと思って次回に活かそうと思います！

みなさんも身の丈以上の投資をしないように、
気をつけてくださいね。

では。

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