最適な賃貸経営のチームを作るためには？

こんにちは。

藤山大二郎です。

前回、不動産投資ではチームで運営する事が重要だという事について書きました。

チームで運営する事の重要性

では最適なチームを作るのに、気をつけている事を書きたいと思います。

特に今回は「管理会社様との付き合い方について」

いくつか書きたいと思います。

”デキる大家”だと思ってもらう

これが一番大切だと思います。デキる大家だと信頼を得る事ができます。

不思議な事に客付けも優先的に動いてくれるようになります。

これを思ってもらうため、結構細かい点に気をつけています。

例えば、

・実績を作る

空きが多い物件を買って、短期で満室経営にする

・電話でコミュニケーションを取る

我々の世代では、違和感ありますが相手の慣習に出来るだけ合わせる事が大事。

・細かく管理しすぎない

しっかりマネジメントする事と、過剰に管理する事は違います。しっかり指摘する部分と、任せて動いてもらう部分の切り分けをしましょう。仕事でもそうですがあまりに過剰な管理は、相手を萎縮させ「自ら考えて動く事」をやめてしまいます。管理会社さんに自ら考えて動いてもらう事も大時です。間違っていれば次回から訂正するように促せばよいのです。

・募集条件は管理会社から掲示してもらう

条件は必ず管理会社様から提示してもらいます。3ヶ月で満室にしたいのですが、◯◯さんならどういう条件なら決めれますか？相手に条件を提示させる事で自然と責任感を持たせる事ができます。もちろんこちらの意見も伝えた上ですね。

・武器となる”カード”を複数渡しておく

◯◯千円までは連絡なしで値下げしてよい、敷礼はその場で決めれるなら独断で０にしてよい、等ですね。営業としてはクロージングするのに複数カードがあれば非常に決めやすいのです。いちいち交渉の電話も来ませんしね。

・指示を煽られた時の判断は”即”決断

私は大家の仕事は、「決断する事」だと思っています。電話であればその場で極力決断と理由を伝えます。必ず相手の要求に対してすぐに決断する事を心がけています。

・管理会社を通して出来る事は全てやる

原状回復のリフォームや自販機設置や業者の紹介などです。原状回復程度であれば全て管理会社に依頼します。もちろん直で業者に発注したほうが安いですが、出来るだけ管理会社に利益を落とすように心がけています。デキない大家と思われると管理会社様に利益をのせられて請求させる事もあるので気をつけてください。数千〜数万程度で信頼を得れるなら長期的には効率的です。

大事なのは「少し高くても”あえて”依頼している事を知っている」事を管理会社に知ってもらう事です。

「実は知り合いがリフォーム業をやっていてもっと安く出来るみたいなのですが、◯◯さんにはいつもお世話になってますから◯◯さん経由でお願いできればと思います。今後もよろしくお願いしますね」

と一言「あえて感」を出すようにしています。ポイントは”いやらしく”言わない事です

「この大家さんデキるな」と思って貰えば、金額を盛られる事もないので直接発注する値段と変わらない価格でやってくれます。恩も感じてもらえるので客付けを一生懸命頑張ってくれたりします。

若くてもこの人はしっかりしてるな

20代〜30代の方はこれが多いのではないでしょうか。大家というと大体は高齢の方、若くても50代〜60代くらいの方が多いですよね。どうしても最初は見た目でナメられてしまいますね。

特に地方の物件だとより高齢の地主が多いですから、20代の大家だとあれこれ言われるのも嫌悪感がありますよね。

これは文章で説明するのがむずかしいですが、

・横柄にしない。相手を立てる立ち振る舞い、話し方

・でも自分の意見はストレートに言う（言い方はしっかり相手をたてつつ棘がないように）

・ダメな時は濁さず、「それは無理です」と断る

・経験と実績で大家としてみてもらう