こんにちは。藤山大二郎です。
前回は”地元”一棟物投資の内容について簡単に書かせていただきました。
▼低属性でもできる「地元一棟投資」とは？
http://twenties-owner.com/2015/10/17/jimototoushi/
▼地元一棟物投資のすすめ（物件探し編）
http://twenties-owner.com/2015/10/18/jimototoushi-2/
▼地元一棟物投資のすすめ（融資編）
http://twenties-owner.com/2015/10/19/jimototoushi-3/
今回は、地方投資における「売却・出口戦略」においての、私の意見を書きたいと思います！
地方で投資をしているというと、「出口はどう考えておられますか？」と聞かれる事がよくあります。
結論から言いますと、「数年後の出口なんてわからない。。」というのが私の本音です。
もちろんその時の市況や推測から一定は考えていますが、最終的にはわからないというのが本音です。
基本的に不動産を買う時は大半の方は融資を使って物件を購入します。地方の物件だと、国営の公庫で買う方もいますし、地元の地銀・信金で買う方や、地主や属性が良い方でメガバンクで買う方もいます。
売却時の価格というのは、その時の融資市況によって変化すると思うからです。
物件の売買価格というのは担保価値や収益性いろんな要素によって変わりますが、融資がつくかどうかによって一番大きく価格が変動すると思うのです。
だからこそ、購入時に「明確な出口戦略を決めて買う」より、「確実に長期で持ちきれる物件を買う方」が得策だと私は思っています。
ただ購入時に気をつけているポイントはいくつかありますので、記載したいと思います。
実際には明確な出口戦略というのはわかりません。
長期保有目的で保有していれば、「売れる時に売る」「売れない時には売らない」という事を自分で判断して行う事が出来ます。
短期売却目的ではなく、長期で保有する為の自分で決めた指標をクリアするものしか買わないという事です。
たとえ地方で高利回りといってもその地方の相場と同等の価格で買ってしまえば、運営面では良くてもいざ売却する時に、あまり売却益が出ない価格になってしまいます。
地方（地元）でもエリアを絞って探し続ければ、そのエリアの相場（キャップレート）を把握する事が出来ます。
不動産は相対取引です。私が見ている地元のエリアでも、月に何件かは相場のキャップレートよりも２割上安い物件がなぜか売りに出てきたりします。
・相続して早く売りに出したい
・売却を任された業者が戸建専門であまり相場がわからない
・高齢の方で早めに売ってしまいたい
など、様々な理由で安くなっていたりします。
地方の中でも細かくエリアを絞り、常に相場を把握、市場より割安な物件が出た瞬間に即座に動き買い付けを入れるという事を狙って動いています。
これは適宜、市況を見ながらの判断にはなるかと思いますが、地方の物件というのは高利回りの為、東京の投資家から見るとかなり割安に見えます。
実際に私が投資しているエリアで上記の”２”を守れば、築20年程度の鉄骨やRCの物件でも利回り１５％〜２０％程度で購入出来ます。
こういった物件はS銀行などでもオーバーローンが狙える物件になるので、実際に１０％程度の売却価格にして売却した事もあります。その時の売却益は２０００万程度。
その為、購入時は積極的に融資している銀行の基準などを考慮しながら、都内の投資家向けへ売却の出口を考えて購入しています。
長期保有のつもりでもちろん購入していますが、今後の拡大スピードを加速させる為には売却も混ぜつつ自己資金を補充していく必要があると思っています。
どれだけ全てフルローンで購入していっても、全てがオーバーローンでない限りは諸費用分は物件購入時にかかってきます。
自己資金数百万程度で始めと、大体１棟〜２棟程度購入した段階で自己資金が枯渇する時期がくると思います。私も２棟目買ったあとはそうでした。
月々のCFから貯めると言っても、２棟規模だと数十万程度でしょうから、仮に5000万の物件を買う為の諸費用8%=400万を貯めるだけでも数ヶ月から１年近く掛かってしまいます。（私は３年で会社を辞めると決めてましたのでそれだと間に合わない計算でした）
物件規模を早期に数億規模以上にして行く為には、売却して利益確定（＝自己資金補充）という流れは私は必要な流れだと思っています。
・売却に関しては融資の市況によって変化する為、購入時に出口戦略は考えていない
・拡大スピードをあげる為には、売却の織り交ぜが必要
購入時に気にするポイントは、
・長期で保有できる物件である事
・エリアを絞り、相場より２割以上安い価格で買う
・都内の投資家にローンが組めるかどうか
こういった事を考えて地方でも物件を探し購入しています。
正直、今の投資フェーズではまだ長期保有でキャシュフローの構築が最優先なので、
あまり売却の事はこの程度で戦略的には考えられてないのが実情ですね＾＾;
という事で、今回は地方投資で売却について考えている事を書かせていただきました＾＾
ではでは〜。
PS,
最近は、毎朝スムージーを作って飲む事にはまってます笑
おいしいし健康的でいいですね。料理はしないのでご飯は誰かに作ってもらいたいですーー。。
↓いよいよ今週ですー＾＾まだ参加OKです
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