こんにちは。
藤山大二郎です。
前回は地方（地元）一棟物投資の内容について簡単に書かせていただきました。
▼低属性でもできる「地元一棟投資」とは？
http://twenties-owner.com/2015/10/17/jimototoushi/
今回は、地元一棟物投資における「物件探し」においての、メリットデメリットを書きたいと思います！
最大のメリットです。不動産は株やFXなどと異なり、市場取引ではなく、相対取引です。
その為、様々なリスクをとる事で、割安に購入できる（＝歪みが生まれる）事が良い点です。
当たり前ですが、タダで買えるのであれば、誰もが東京都内の物件欲しいですよね？笑
私も欲しいくらいです。
地方投資は、「場所のリスク」をとる代わりに、割安に購入しているわけです。
「リスクをとって、ノウハウや知識で回避する」
これが私は投資家の定義だと思っています。
「地方というリスクを取り、賃貸経営の知識ノウハウを高める事で、満室稼働させ、高い利益を生む」
これが地元一棟物投資の醍醐味だと考えています。
ただ、地元での投資の場合東京在住のサラリーマンには中々物件を紹介してもらえなかったりする事がほとんどです。
ここは実際に時間を作って、積極的に業者を回り、紹介してもらえるルートを作るしかないですね。
地方という場所の為、物件も高利回りで取得可能です。
実際私も１棟物物件で利回り２５％以上の物件も取得し常に満室運営できています。
最初は大変かもしれませんが、
一度業者を開拓して紹介してもらえるルートを作ってしまえば、
物件探しにおいて、他の投資家の参入障壁が高いのが特徴です。
実際に私の住む地方の不動産業者は、変に自分の地域にこだわる人も多く
「東京の投資家には物件紹介しない！」
という業者すらいます笑
私は生まれも育ちもその地元出身という事で、
東京に住んでいても業者開拓はすんなりといけました。
１棟目の物件を購入してからは、「買える客」と見てもらえた事もあり、かなり好意に紹介してくれる業者も増えました。
実際そういう物件はレインズにすらのっていなかったりする物件がほとんどです。
その為、最初は業者と関係構築する手間はかかりますが、一度信頼関係を気づいてしまえば、
レインズに出回る一瞬で買い上がりするような競合が多い物件ではなく、地元で非公開の高利回り物件を、じっくりと価格交渉できる物件などが紹介されるのです。
都内で育った方はあまり感覚がないかもしれないですが、地方・田舎と一概にいっても、そこには明確に不人気・人気のエリアが存在します。
例えば私の実家がある区域だと、本当に川一本渡るだけで、坪単価が２倍以上変わる場所なんて存在します。
実際の賃貸需要でも、その川の東側なのか、西側なのか、で需要が大幅に変わってきます。
路線価や区域の大まかな賃貸需要などは全てネットで調べる事ができますが、
こういった「地元ならではの細かな感覚」というのはやはり生まれ育った町でないとわからないですよね。
実際に東京の投資家などは、人気の市や区をネットで調べ、まさに全く人気がないエリアを
「高利回りだ！ラッキー！」と買っていく方がいます。
こういう物件はまさに地元では全く売れない物件なのです。
次にデメリットです。
これは私も苦労しました。。
良い物件で他投資の参入障壁が高いとはいえ、良い物件は地元でもすぐに売れてなくなってしまいます。良い物件を見つけたとしても、現実的には会社の都合ですぐに見に行けないなんて事も多いですね。
また遠方であれば、交通費も結構バカになりません。私は東京から片道約４時間程度、往復で４万円近くかかる場所が地元です。大体月に２回くらいは物件を見に帰ってましたので、金銭的にも体力的にも結構きついです。。
もちろん物件を購入できればすぐに回収できる金額ではあるので、そこは我慢ですね。。
これは地方ならではの特徴ですが、都内と比較して圧倒的に一部屋の家賃が安いです。その為、原状回復などのリフォーム一つをとっても非常に費用対効果が低いのです。物件を探す時にも、利回りだけを見ていると全くお金が残らないシミュレーションになったりします。
リフォームなどは全国どこでも大体の単価は大幅には変わりません。「都内の家賃１０万の１R」と「地方の家賃３万の１R」でも同じリフォーム代がかかってしまいます。その為、非常に効率が悪くなってしまうわけですね。
その為、購入前には運営経費をしっかり考慮して、その分高利回りな物件を求めたり、リフォームは自分でやる（or身内などの親族にやってもらう）などの対応が事前に必要だと思います。
実際、私も簡単なクロス張り替えや清掃などは、定年退社した両親や、主婦で暇な妹にアルバイト代を払ってやってもらったりしています。
メリット
・地方の為、高利回り物件を入手しやすい
・地元の為、他の投資家の参入障壁が高い、
・土地勘があるので相場が分かる
デメリット
・遠方の為、スムーズに移動できない
・一部屋あたりの家賃が安い物件が多くリフォーム効率が悪い
などが物件探しにおけるメリットデメリットでしょうか。実際には物件を探すとなるといろんな障壁があり、時間やコストもかかる地方投資ではありますが、高利回り物件を取得してしまえば、購入後に足を運んだりすることもほとんどありません。
ということで、今回は地方投資の「物件探し」について書いてみました。次回は融資なども絡めたメリットデメリットを書いてみたいと思います＾＾
ではでは〜
PS,
今週はいよいよ0円物件見学ツアーです＾＾
同世代でこれだけの人数集まるの初めてなので非常に楽しみです( ^ω^ )
まだ人数募集してますので検討してる方は下記より申込ください＾＾
この記事へのコメントはありません。