物件探しで気をつける事〜part2

こんにちは。
藤山大二郎です。

前回物件探しで気をつける事〜part1で、
「リスクを恐れず許容し、
リスクを回避する為のノウハウや知識を学ぶ姿勢が大事」
という事を書かせていただきました。

▼物件探しで気をつける事〜part1
http://twenties-owner.com/2015/08/16/bukkensagashi-2/

では、実際に物件を
探し始めるに気をつけている事を
書いてみます！

2,キャップレートを把握する

不動産投資をこれから始める方は、
なんとなく書籍やセミナー等に参加して、
インターネットの収益不動産サイトで
検索されていくと思います。

・楽待
http://www.rakumachi.jp/

・健美屋
https://www.kenbiya.com/

不動産投資で割安の物件を
取得していこうと思うと、
相場の利回りを把握していく事が大事です。

もちろん、相場の利回りというのは、
エリアや築年数、構造などによって変わってきます。

たとえば、
築年数２０年以内のRC１億以下の物件ですと、
東京都内ですと７％〜９％程度でしょうし
千葉や横浜でまた少し上がりますし、
さらに地方へ行けば１０％以上等も存在します。

地域の相場利回りを把握する事で、
物件を見た時に、
・相場より安いのか？
・相場より高いのか？

これがわかるようになります。
まずは相場利回り（＝キャップレート）
を把握することが大事です。

3,エリア絞って探す

相場利回りを把握するといっても、
全ての地域の相場を細かく把握する事は
不可能です。

これから不動産投資を始めるという方には
必ずエリアを絞って探す事をお勧めします。

融資が付く条件から
場所を絞らず、物件のスペックで
買い進めていく方もおりますが、
個人的には初心者の方にはお勧めしません。

とにかくエリアを絞って探し続ける事です。
毎日毎日同じエリアの物件を見続けていくと、
不思議な事に
「このエリアで、
RC築２０年〜３０年くらいの物件だと
利回り◯％〜◯％くらいだな」とか、
正確な「相場感」を掴む事ができます。

そして、これも不思議な事に
毎日毎日新着物件を見続けていると、

相場利回りよりも割安な物件が
ポツポツと出てくる事があるのです。

個人的なイメージでは、
エリアにもよりますが、
毎日見続けると月１〜２件程度は
ぽっと出てきます。

安い理由はいろいろあります。

・不動産業者が地場の業者で値付けが甘い

・売主の理由で売却を急いでいる

・相続案件で売主が無知（相場がわからない）

など、理由は様々ですが、
本当にたまに出てきます。

こういうキャップレートより
割安な物件が出た瞬間に、
すぐ問い合わせを行い、
物件見学→買付と行えるわけですね。

まずはエリアを絞る事で、
正確な相場感を把握し、
相場より安い物件が出た瞬間に、
瞬時に買い付けるという事が大事ということです。

4,毎日必ず継続して探す事

そして、最後にこれが一番大事です。
必ず毎日物件を探して見続ける事です。
エリアを絞って見続けたとしても、
１日の新着物件は必ず数十件はあります。

1日１０分〜３０分程度で問題ありません。
仕事の合間や、通勤時間や休憩時間など
必ず時間をとって見続ける事が大事です。

エリアを絞って、
毎日継続して物件検索をすることで、
エリアのキャップレートを把握することができます。
キャップレートを把握し
毎日物件を見続けることができれば、
割安な物件に買い付けを入れることができます

「レインズにのっている物件は
もう良い物件はない」

など言われますが、
そんなことはありません。

私が買っている物件も
実際ネットに公開されている物件もあります。

まだ物件購入できていない方は、
上記参考にして探されることをお勧めしています＾＾

PS,
体調崩し久々に熱を出してしまいました＞＜
退職して生活環境が変わり疲れがたまってたみたいです。
今日は1日ゆっくりしたいと思います。