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こんにちは。藤山大二郎です。

 

最近はよくセミナーを開催しているせいか、毎週10名〜20名くらい、不動産投資の個別面談をしています。

 

個別面談では、ご年収や、自己資金、所有不動産など、資産背景を、事細かく聞いていくわけなんですが、最近よく思う事があります。

 

「得体のしれない投資案件に、夢見てお金を入れてる人が多い・・・」

 

という事です。

 

そして、

・2−3回配当があった以降、振り込まれておらず、、出資先も連絡が取れない。

・出資元が倒産して、元本が回収できない。

 

とか完全に騙されてて、大損してる人が多いんですよね。

 

いろんな案件があるので、最初はちゃんとやるつもりで途中からうまくいかなかったパターンなのか、もともと詐欺案件だったかどうかはここでは触れません。

 

巷には「数ヶ月間月利○%の高配当!」とか、「1口○○万から!しかも元金100%保証」とかたくさん胡散臭い投資案件があるわけです。

 

もちろん、ちゃんとしたもので儲かる案件も存在ます。

 

私も去年度に出資した案件で、700万の出資で、1ヶ月で1350万になりました。

 

事業への出資ですが、「月利で言うと92%」ですよね。

 

こうやって文字にするとちょっと怪しいですね(笑)ただ、実際に入金されて受け取ってますし、元本もすべて返ってきてます。

 

たった1ヶ月預けただけで、「650万の利益」になってるわけです。(本当は返ってこないだろうなって思ってましたし、NGでも素直に諦めれる理由があった案件でした。)

 

なので、すべての案件が詐欺とは言いません。がしかし、大半は返ってこないものがほとんどでしょう。

 

騙す方はもちろん悪いですが、話を聞くと「出資する側もかなり詰めが甘いな〜」と思う部分がたくさんあります。

 

「騙される人が少しでも減れば」という思いで、案件を見極めるのに、最低限気をつけるべき点を簡単に書きたいと思います。

 

あくまで私が個人的に気をつけている点なので、参考までに。

 

 

1、なぜお金を集める必要があるのか?

 

これ絶対基本です。必ず確認してください。

 

もちろん向こうも理由は用意しているはずですが、それが正当な理由なのかどうか、信じられるものかどうかしっかり細かく聞いて判断してください。

 

正当な事業を行うのであれば、わざわざ月利○%とか払ってまで個人からお金を集める必要なんてありません。

 

絶対銀行から借りれます。銀行から借りれば低金利なのに、なぜわざわざ高い金利で個人から集めるのか。

 

優秀な経営者であれば、銀行へのファイナンスのプレゼンくらい成功できなければ事業自体もうまくいくわけありませんよね。

 

万が一、銀行から借りれない理由があったとしましょう。

 

それでも、お金のない個人複数名から出資を募るわけありません。お金持ってるエンジェル投資家へまずはいくでしょう。

 

お金持ってるエンジェル投資家なんて、世の中腐る程います。

 

今は投資バブルですし良い事業にお金出したい投資家なんて腐るほどいます。素晴らしい事業なのであれば、そういった方がまとめて出資してます。

 

ちまちま時間かけて、個人投資家から集める必要はないのです。

 

 

2、出資する為に、借り入れをしてはいけない!

 

万が一、出資を決めた場合でも、手元の自己資金で出資をするようにしましょう。

 

手元資金がないのに借り入れをしてはいけません。(手元資金が潤沢にあって、あえて借り入れをする場合はちょっと異なりますが)

 

おそらく、「カードローンで金利1%くらいで借りて、月利5%案件で運用すれば儲かるよ!」という営業なのだと思いますが、ほとんど世に出回る高利回りの投資案件なんて、元本なんて保証されるものではありません。

 

投資ですので、失うリスクだって当たり前にもあります。万が一、騙された時に、借り入れだけ残ってしまう最悪の状態になります。

 

借り入れをして投資をしていいのは、担保として残せる不動産投資くらいだと思います。形のない投資案件に、借り入れしてまで投資するのはやめましょう。

 

 

3、純資産(自己資金)の10分の1くらいまでの投資額まで抑える

 

詐欺案件が多いといっても、確かに世の中には表に出ないハイリターンのラッキー案件も存在します。上記の私の案件がそんな感じだと思います。

 

とはいえ、心構えとしては、9割くらいは騙されるという気持ちでいた方がいいと思います。こういう気持ちでいて「それだと良い案件がきても逃しちゃう!」という気持ちはもういい加減捨ててください。

 

本当に、カモにされるだけです。目を覚ましましょう。

 

 

4、決断を急がされる時は、絶対疑え!

 

紹介してくれる人や、出資担当者など、よくある詐欺案件は、絶対結論を急かしてきます。

まぁ当たり前でしょうが、

 

「この月利で配当がもらえるのは、今月までに申し込んだ人だけです」

「先行利益です」

「早く決断したものだけが、成功できるって事ですね」

 

的な感じでしょうか。

 

いや、もちろん早く決断する事やスピードは不動産投資や他の事業においても当たり前に大事な事です。

 

ただ、しっかりすべてを明確にした上で、スピード感もって判断するべきなのです。

 

わからないままに、急かされて、「とにかくやります!」っていうのは、

 

決断力でもなんでもなくて、ただの「思考停止」です。何も考えてない勢いだけです。

 

これもまたカモにされるだけです。目を覚ましましょう。

 

 

5、事業に出すのではなく、”人” に出しましょう。

 

よく投資案件に出資する際に、事業内容を細かく見ましょうとか、ありますが、私は基本見ません。

 

まぁ最低限は見ますが、精通している業界ではない限り、事業計画の正当性なんてわからないでしょう。

 

たまに、あまりにひどいものもありますが。笑

 

事業内容なんてのは、詐欺の場合実際やるわけじゃないから、適当に作ろうと思えばなんとだってできます。紙で作るだけです。契約書なんかのエビデンスも作るのなんて簡単ですよね。

 

そして大体詐欺師は、優秀な人が多いです。口もうまいし事業計画なんて簡単に作っちゃうでしょう。

 

そんなもので信じてはいけません。カモにされるだけです。目を覚ましましょう。

 

ハイリスクの投資案件の場合、私は事業ではなく、その経営者に出すつもりでお金を出します。

 

仮にその事業がダメだったとしても、

最初から、詐欺で私を騙すつもりだったとしても、

 

「まぁあいつにダメだったなら or 騙されたなら、仕方ないか。。」と思える人にはお金を出す事にしています。

ここまで自分を信頼させてお金を出させるなんて、詐欺師としても優秀だなあいつ。と開き直れるからです。

 

一番NGなのは、「出資する会社は別で、紹介者が信頼する人のパターン」です。

 

知り合いの弁護士がよく言ってますが、よくある詐欺案件で、

 

「なぜ、出資しようと思ったのですか?」と聞くと、

 

「いや、信頼する○○さんに紹介された案件だから大丈夫だと思った」

 

と答える人が大半です。

 

これ浅はかすぎますよね。。。その人に出資するわけじゃないですし、ましてや、初めて会った人で、信頼する人の紹介だから全部信じちゃって、自己資金の大半を出資しちゃう、、なんて冷静になればおかしいですよね。

 

紹介者がグルなのかどうかはわかりませんが、その方もまず責任は取ってくれません。あらゆる詐欺案件を見てても思いますが、紹介者は大体こう言います。

 

「私も騙されてて被害者なんです。。」と。

 

出資するのは自己責任です。紹介者のせいでもありません。しっかり見極めましょう。

 

 

6、複数名、多くの出資者を募ってる場合は要注意

 

これもすべてとは言いませんが、怪しい傾向にあります。上記にあげた通り、投資案件なんて、本当に良いものであればエンジェル投資家や、お金をたくさんもった投資家が、出資するのです。

 

よっぽどの規模の案件であれば別でしょうが、わざわざ、一口数十万程度をちまちま集める必要なんてありません。

 

お金は持ってないけど、夢見てお金をふやしたい情弱を狙っているだけです。カモにされるだけです。目を覚ましましょう。

 

 

7、出資する会社や代表者は最低限調べてください

 

「騙されたとわかって、名刺の住所に行ったら、バーチャルオフィスで誰もいなかった」

 

とかよく聞きます。

 

いや、出資する前に行きましょうよ。。と思うわけです。だって自己資金の大半を出資する決断なわけです。

 

詐欺案件の場合、もう会社を倒産させるまでのストーリがー最初から明確に決まってるんです。

 

経済状況の変化でうまくいかなくなった、とか言いますが、大体はそれも用意された理由です。

 

最初から詐欺案件の場合逃げ切れるように、いろいろと準備されています。

 

・会社の謄本はまずあげましょう。住所を調べてちゃんとオフィスも行きましょう。

・代表者の住所もわかるので、ちゃんと住んでるか行ってみましょう。

・大きい金額なら、双方の金消契約は利益配当契約だけではなく、公証役場で契約しましょう。1日でも遅れたらすぐ刺せます。

・代表者の免許証や本籍記載の住民票など、もらえる限りもらいましょう。

 

まぁ詐欺師が用意周到な場合、どれだけ調べても無駄な事はありますが、最低限は調べておくに越した事はありません。

 

 

8、いい加減甘い夢は捨てて、堅実に稼ぎましょう。

 

「世の中においしい案件はない」と思った方がいいです。最初にまわってくる案件はほぼ詐欺と思うくらい慎重になった方がいいです。

 

甘い言葉に騙されすぎです。

 

「慎重になったら、お金稼げるようにならないよ!早く行動したい!」という方、目を覚ましてください。カモにされるだけです。。

 

私も投資のフェーズが変わり、入ってくる情報や案件が変わるようになりました。

 

実際に「美味しい投資案件といういうのは存在します。」

 

ですが、そういった案件は表には出てこないものが多く、多くの人を募る必要もありません。なので、自己資金が少なく、投資で増やしたいと思っている人のところに残念ながら回ってくる事はないのです。

 

異常に高い配当案件や投資案件など、目がくらみがちですが、まずは堅実に決めた投資で稼いでもらった方がいいです。

 

会社員でお金が少ない一般の方が始めるには、やはり「不動産投資が一番」でしょう。まずは不動産投資をやると決めたら、他の案件にぶれずにしっかり取り組むべきです。

 

投資のフェーズも変わればまた上流の投資案件も入ってくるようになるでしょう。

 

 

お会いする方で、あまりにも騙されて損切りしている方が多く、かなり悲惨な状態になられている方も結構います。

 

そんな方へ、少しでも今後気をつけてほしいという思いで書いてみました。

騙す人も、騙される人も本当なくなってほしいです。切実に。

 

参考までに。

 

では。

 

PS、

明日からは広島へ帰省します!法人で太陽光2基と収益物件1棟の売買契約です!

久しぶりに姪っ子と会って癒されたいと思います^^

 

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