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こんにちは。藤山大二郎です。

現在、バンコクから移動しインドネシアの首都ジャカルタに滞在しています。

 

タイバンコクでは20代サラリーマン大家の会のメンバーと一緒に不動産をいくつか見学してきました。私は海外不動産に関しては全くの初心者なので、内容も初歩的なものですので悪しからず。

 

今回はプレビルドではなく、現在空きがある築浅のコンドミニアムを3件ほど見学させていただきました。

 

 

物件の概要について

 

写真はほとんど撮り忘れちゃいました^^;

外観や内装はこんな感じですね。

 

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ほとんどの案件は日本人駐在員向けの案件が多く、日本の賃貸と違って全て家具付きのサービスアパートです。

 

内装も豪華なものが多く、広さは単身向けでも30平米〜50平米くらい。ファミリーだと70平米〜100平米超えるものが多いようです。

 

アパートの設備も、セキュリティはばっちり、プール、駐車場、レセプション付きがほとんど。

 

7年前の駐在生活を思い出し羨ましくなりました笑。会社のお金で何も考えず良いところに住めるのは会社員の特権でもありますね。

 

我々が見たのは、スクンビット通りの近くのBTS(地下鉄)ナナ駅〜トンロー駅くらいまでのかなり栄えたエリアです。アソーク〜トンローくらいのエリアは日本人が多く、日本食や日本人向けのスーパーなども充実しているみたいですね。

 

価格は大体1500万〜2500万くらいのレンジでみました。最初に見た単身向け35平米の物件から75平米のファミリー物件の価格レンジです。利回りは大体5%〜7%くらいのもの。思った以上には高かったですが、まだまだ日本と比べると見劣りする感じですね。

 

タイでは外国人の投資に関して、戸建はできませんが、コンドミニアムであればコンドミニアム法というのが別にあるらしく、土地建物も日本の区分と同じように100%所有権を持てるみたいです。

 

コンドミニアム法では、建物の50%の部屋はタイ人に販売しないといけなく、売却時の出口としてもリスク分散できると感じました。

 

 

日本と違い、客付けに苦労する物件が多い

 

地方投資をされている方だと、日本だと地方や郊外の物件でも、需要さえあれば客付けは割と容易ですよね。私が所有する物件もほとんど田舎ですが、客付けにはそこまで苦労したことはありません。

 

海外不動産も初心者ながら、「日本のように築古再生」や「地方での高利回り投資」など可能性はないのかなーと容易に考えていました。

 

タイバンコクでは、郊外にでると本当に客付けが難しくガラガラのようです。今回バンコクに駐在する日本人にも話を聞きましたが、チャオプラヤー川を1本渡るだけで一気にがらがらになるらしく全然人が入っていないようですね。それでもお金は集まるので、どんどん建物は立っていくと。。

 

怖いですね、、、

 

特に日本でも最近よく広告で見るようになった、「○○百万でできる海外不動産!」など煽っている業者さん(お弁当屋さんの名前みたいです)の物件などは、郊外でバンバン建てているのですが、全く客付けもできず、結局売却に出すも全く買い手もつかず損切りする方も多いみたいです。

 

 

とこんな感じです。

 

個人的にはまだまだ海外で購入するつもりはありません。

 

今回勉強のために見てみましたが、正直な感想としては、まだまだ国内不動産の方が圧倒的に旨味がある」ということです。

 

金余りしている投資家の資産分散として買う、もしくは「その国が好きで行く理由を作りたい」的なものがないと投資は難しいと感じました。

 

プレビルドの転売益に関してもキャッシュアウトがあるにもかかわらず数年待って数百万程度の利益です。国内不動産で価格の歪みを取った転売の方がよっぽど旨味があると感じました。

 

ただ、長期的に考えると、国内不動産100%というのはリスクもありますし、もちろん円だけでお金を稼ぐということにも不安があります。資産のリスク分散として海外投資は必須と考えています。

 

長期的には私も投資したいと思っていますが、そのメリットデメリットを天秤にかけるとまだまだ私は投資するフェーズではないかなと思いました。もう少し日本でのキャッシュフローと財務改善に注力したいと思います。

 

今年と来年は他国の視察も増やしていきたいと思います。

 

では。

 

PS,

昨日からジャカルタに滞在しています。7年前、当時23歳で英語もインドネシア語も話せない。海外旅行すら1度しかいったことない中で来イしました。

死ぬほど苦労しましたが、死ぬほど良い想い出です。本当懐かしいです。

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