こんにちは。藤山大二郎です。
私の所有物件は一部をのぞいては、関東ではなく地方にあるものがほとんどです。しかも地方といっても地方都市などではなく、かなり田舎でたんぼが一面あるようなところに建つアパートだったりします。
※写真はイメージですので、さすがに私の物件ではありません笑
セミナーや面談でよく聞かれる質問があります。
「そんなど田舎でどうやって人が入るんですか？」
「本当にそんなど田舎に買って客付け大丈夫なんですか？」
僕はいつもはっきり言います。
「全然入ります。余裕です。」
賃貸経営を初めて２年間でほぼ95%以上の入居を誇っていますし、空室が多い物件を買っては全て満室にしてきました。
もちろん1Kが多いので入れ替わりはファミリーに比較すると早いと思います。それを加味しても常時90％以上では確実に回っています。
正直あまり客付けに苦労したことはありません。
「地方は空室率が高く埋まりにくい！」と思っている方々に、地方の良さも含めて私の見解を書きたいと思います。
ピンとくるあなたは、地方出身者ですね笑
私も田舎育ちなのでよくわかるのですが、地方の人気エリアというのは確実に存在します。しかも顕著に道路一本挟んで右側は人気エリア、左側は客付けできない、などとかなりはっきり分かれるのです。
関東であればパッと見て雰囲気や建物の多さで「なんとなく栄えてるな」という肌感ではわかりますが、地方の場合見た目では本当にわかりません。
逆に人気エリアにしっかりと物件を持つことができれば田舎であってもしっかりと入居を決めることができます。
ではその地方じゃない人は買えないのか？というとそういうこともありません。
現地の不動産会社にしっかりヒアリングすればいいだけのことです。大体地場の業者さんに複数聞けば、人気なエリアと不人気なエリアは見えてきます。
地方で物件を買う場合、”見えないこと”が多いですから、業者へのヒアリングは欠かせません。私も土地勘がある地元でさえ聞くようにしています。
よく地方だから客付け大変じゃないのか？など言われますが、地方だから客付けが大変なのではなく、供給が需要を上回る地方の地域だから、客付けが大変なのです。
逆にいうと、需要が供給を上回る地方地域であれば、下手に東京都内の物件よりも客付けは容易です。
客付け難易度は、地方云々関係なく、需要と供給によって決まるのです。需要が少ない地域が地方に多いから「地方は埋まりにくい」と思いがちですがそれは短絡的ですね。
しっかりと需要と供給のバランスを見極め、人気エリアに購入することができれば地方でも高利回り、高稼働の運営を保つことができるのです。
マーケティング業務に近いですね。賃貸経営は事業ですから、全体を俯瞰して捉え、しっかりと本質的な部分を見抜かないといけないと思います。
長くなってしまったので、続き次回書きたいと思います。
ということで、「地方での客付けの懸念」について書いてみました。
ではでは〜。
PS,
クリスマス。世の中のカップルは楽しんでいることでしょう。
31年生きてきてこんなに予定のないクリスマスは初めてです笑
来年こそは！
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