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こんにちは。

藤山大二郎です。

前回は”地元”一棟物投資の内容について簡単に書かせていただきました。

前回融資編の記事に反響が大きく色々と質問を頂きました。

多くは最初に銀行開拓する時に実際どうやって開拓していくのか?ということをよく聞かれます。

なので私が銀行開拓する時にしている行動や気をつけているポイントなどを書いてみたいと思います。

※あくまで初めて銀行周りするという初心者の方向けの内容ですm(_ _)m

 

▼低属性でもできる「地元一棟投資」とは?
http://twenties-owner.com/2015/10/17/jimototoushi/

▼地元一棟物投資のすすめ(物件探し編)
http://twenties-owner.com/2015/10/18/jimototoushi-2/

▼地元一棟物投資のすすめ(融資編)
http://twenties-owner.com/2015/10/19/jimototoushi-3/

▼地元一棟物投資のすすめ(銀行開拓編)
http://twenties-owner.com/2015/10/20/jimototoushi-4/

 

まず、開拓する前に最初にやっていることを書いてみます。

 

不動産業者に片っ端からヒアリングする

 

多分これが一番手っ取り早いでしょう。

地元でこれから不動産を探していくという場合は、まずとにかく不動産業者を徹底的に回っています。地方であればホームページがなかったりもするので、タウンページなどでも不動産業者を探して当たったりします。

まずは、一通り電話をかけてみてヒアリングをします。収益物件を探している旨と希望の条件など、収益物件の取り扱いがあるかどうか、地域の市況感や最近の物件の動きや、融資の状況など、その他世間話も織り交ぜ。

収益物件の取り扱いに慣れているところだと、少し話をすればわかりますしそういうところには実際にアポを取って一度挨拶をするようにしています。

地方だと義理人情が強い方が多かったりするので、電話やメールだけの付き合いだけではなく一度は必ず顔を合わせておく事が大事かなと思っています。

実際にお会いしたらとにかく地元や出身校、出身大学など様々な点で自分との共通点を見つける事に徹しています。地元であればあるほど共通点はだいたいありますよね笑

地元の業者の場合には、私が買える客かどうかというより、共通点を見つけ共感してもらい、人として気に入っていただく事で相手を握るように心がけています。

何社か不動産業者と会えば、その地方の銀行の融資事情というのも大体把握できてきます。

◯◯銀行が今一番融資をしている。△△銀行は9割までなら融資が出るがフルローンは厳しい、評価基準は××だからなどなど。

慣れてくると、出している支店名や担当の紹介などもしていただけるようになります。

会って聞くのはもちろん、必ず電話でも聞ける限り細かくヒアリングし、情報を蓄積するように心がけています。

大体、融資を出している銀行名など把握できたら次は実際に銀行にもアタックしに行っています。

 

銀行の決算報告で融資残高推移などを比較参考にする

 

これは意外と参考になります。一つの地域で不動産投資に積極的な銀行なんてのは数行でしょうから、不動産業者にヒアリングすれば大体把握はできてきますが、私は合わせて銀行決算報告などもマメにチェックするようにしています。

ホームページや窓口にパンフレットなど置いてたりしますが、決算報告の中で何を見るかというと、もちろん銀行の融資残高推移です!

銀行全体の融資残高推移をグラフなどでパンフレットにのせてたりホームページにのせていたりしますよね。

大手地銀じゃなくても小さい信金、信用金庫でもこの融資残高が異常に伸びている事があったりします。

私の地元の信用金庫・信用組合でも2行ほど急激に融資残高が伸びている銀行があり、調べてみたらかなり不動産にも融資をしている状況でした。

全てが正しいわけではないですが、一つの情報として参考二しています。融資残高意外は興味ないのでほぼ見てませんw

 

融資する銀行でも支店をしっかり選定する

 

融資に積極的な銀行がわかったら実際に電話してアポをとります。

ただその時に大事なのが支店の選定だと思っています。よく本などで書かれていると思いますが、融資は同じ銀行でも、支店や担当によって全く変わってきます。これはアパートローンなどのパッケージではなく、プロパーローンになればなるほど違うと思っています。

実際私がメインで使っている銀行も、どの支店でも積極的に不動産に融資はしていますが、金利は3%後半が通常のようです。地元では◯◯県の◯ルガ銀行と呼ばれてるみたいです・・・。

それなのに1%台で長期融資を引けているのも支店の選定が良かった(完全にラッキーですが)からだと思っています。

では実際に気をつけている事は何かというと、

「数字が足りなさそうな支店&支店長に出世意欲がありそうかどうか」という事を気にしています。

正しいかどうかはわからないですが、数字が足りなさそうな支店だと、結構無理を聞いてくれたりしますし支店規模も大きくないので、1棟・2棟と購入していくと格付けも上がりやすそうなイメージです。数字の判断はなんの根拠もないですが、場所や規模、近辺の企業情報などで大体肌感でイメージがわきます。私のメインバンクの担当支店もかなりのど田舎に存在するすごく小さな支店です。

やはり向こうも営業やノルマもありますからね。

長くなったので、続きはまた次回!

 

まとめ地元一棟物投資(銀行開拓編〜1)

 

  • まずは不動産業者にとにかく数あたりヒアリングを行う
  • パンフレットなどの融資残高推移の伸びなども比較して参考にする
  • 支店によって条件が異なるため、数字が足りなさそうな支店を選ぶ

という事を書いてみました!

次回は実際に銀行へ行って融資を引き出すためのノウハウはまた次回にします^^

 

PS,

最近時間がかなり不規則な生活になってしまってます。。

飲み会が増えてしまってどうしても夜型になっています/ _ ;

朝しっかり起きるようにしなくちゃいけないですね。。

 

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