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こんにちは。

藤山大二郎です。

前回は私の地元一棟物投資の内容について簡単に書かせていただきました。

▼低属性でもできる「地元一棟投資」とは?
http://twenties-owner.com/2015/10/17/jimototoushi/

▼地元一棟物投資のすすめ(物件探し編)
http://twenties-owner.com/2015/10/18/jimototoushi-2/

 

今回は、地方投資における「融資編」においての、メリットデメリットを書きたいと思います!

 

メリット1:高条件で事業性融資を引ける可能性がある

 

地方や地元で不動産投資を行う場合は、場所にもよると思いますが、地銀・信用金庫・信用組合などがメインとなる事が多いと思います。

 

その為、大体アパートローンなどのパッケージではなく、プロパーローン(事業性融資)がほとんどです。(ここではあまりS銀行などの融資での地方投資は含めていません。)

 

プロパーローンの場合、事業性を見て融資可否を判断してくれますので、場合によっては物件価格+諸費用含めたオーバーローンなど引ける事が多くあります。

 

実際に私も地元の銀行2行から、築20年〜25年などの物件に対して金利1%台、期間30年、金額オーバーローンなどの好条件での融資を受けた事もあります。

その物件はオーバーローンで受けているにもかかわらず、返済比率も20%代に抑えられてます。実際には95%以上で常時稼働していますが、たとえ空室が多くなってもかなり収支が安定した賃貸経営ができます。

 

事業性融資を引く為のポイントなどは別途記事にして共有したいと思います。

 

アパートローンのように決まった条件の融資ではなく、地元(地方)ならではの銀行を活用し、好条件で融資を引ける可能性もあるというのが最大の魅力だと思っています。

 

 

メリット2:自分の属性だけでなく両親などの資産背景も考慮してもらえる

 

これは都内の銀行でも考慮してくれると思うのですが、地銀や信用組合、信用金庫などは、原則その地域に根付いた活動を行う事業者にしか融資をしてくれません。

地方の田舎だと、銀行へ行って名前を名乗ると「◯◯町の野間さんですね?」と住所や名前まで覚えてたりするくらいです。

実際に私が信用組合で融資を受ける時も、両親や祖父母などもご存知の支店長の方でかなり融資に好影響を与えてくれたと思っています。

もちろん親を保証人にするわけでもないのですが、ただ先祖代々地元に暮らしてきたことや、親がその信用金庫で長年定期預金を組んでいることなども考慮して、審査してくれたりするわけです。

私の属性が低くても、地元に根付いた銀行の為、家族なども含めて融資審査をしてくれる事が良いポイントです。

その時は心底、両親や先祖に感謝しかなかったですね笑

 

メリット3:事業者が少ない為、すぐに顧客ランクをあげる事ができる

 

最初に融資を受けた時は自己資金も少なく、新規取引だったので門前払いの銀行も多かったです。ただ、徐々に自己資金が貯まり始め預金額も増え始めると、すぐに顧客ランクが上がってかなり融資に積極的になってきたりします。

 

これが都内のメガバンクですと僕くらいの預金では、全くといっていいほど相手にされず何も影響はないと思います。地方の為事業者も少なく、さらに私の住む区域はかなりの田舎の為、預金額も多い方が少ないのではと推測しています。

 

そんな中、不動産投資で貯めた預金を積みあげたり、定期預金など行う事で、かなり融資にも積極的になってもらえます。実際最初訪れた時は窓口の小さな机だったのですが、今ではその銀行へ行くとアポがなくても中の控え室に通してもらえるようになりました笑。

これも規模が小さい地方の銀行だからこその対応だと思っています。

 

次にデメリットです。

 

デメリット1:開拓するのに時間がかかる、開拓しづらい

 

デメリットはこれに尽きると思います。

アパートローンのようにパッケージのローンで展開しているわけではないので情報も落ちていません。

地道な銀行開拓が必要です。もちろん同じ銀行でも支店によって、担当によって、で全く条件も変わって来ます。

まずはご自身が対象となる地方で地道に金融機関を開拓するしかないと思います。実際私も定期的に地元の銀行へは支店ごとに電話して不動産賃貸業への融資の条件や積極性など、確認するようにしています。

 

私の考え方では、融資に関しては必ず時間をかけてでも開拓して良い条件を引いてくるべきだと思っています。金額が大きい投資ですから、融資条件は利益に大きく左右されています。よっぽど自己資金に余裕がある方であれば別ですが業者斡旋の融資に全て任せたい、またそういう業者を探している」という方はちょっと信じられません。。

 

なかなか時間もかかりますし大変な作業ですが、一度開拓してしまえば他投資家の参入障壁も高く、良い条件で高利回り物件に融資を引く事ができるでしょう。

 

また、私は使えるものは全て使うべく、最近は親がお金を預けている銀行の支店を積極的にアプローチかけるようにしています。メリット2であげたようにかなりの確率で積極的に検討してもらえる事が多いからです。

 

まとめ:地元一棟物投資における融資

 

メリット
・高条件で事業性融資を引ける可能性がある
・自分の属性だけでなく両親などの資産背景や長年の実績も考慮してもらえる
・事業者が少ない為、すぐに顧客ランクをあげる事ができる

デメリット
・開拓するのに時間がかかる、開拓しづらい

 

などが地方投資の融資におけるメリットデメリットでしょうか。

パッケージではない為、開拓に時間がかかりますが一度開拓してしまえば非常に使い勝手が良い銀行になったりします。私が自己資金もないのにここまで急速で物件を買い進められたのも地銀、信用組合の融資を開拓する事が出来たからといっても過言ではありません。

最初にかなり工数がかかる投資かもしれないですが、高条件融資で高利回り物件を購入できればかなりCFを生む物件になる事でしょう。

 

次回は物件売却編について書きたいと思います^^

 

ではでは〜。

 

PS,

最近は不動産投資面談にお申し込みいただける方が多くなってきました。

嬉しい事なのですが、本業もあるのであまり多く対応できない事もあり

週間で制限かけたいと思います。ご理解くださいm(_ _)m

 

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