こんにちは。
藤山大二郎です。
最近会社を退職して不動産関連のセミナーや懇親会などに参加する事が多くなってきました。
最近よく聞かれるのは「野間さんはどのような投資手法なんですか?」と聞かれる事が多いです。
あまり考えた事はなかったのですが、一度自分の中でも整理して考えてみたので紹介したいと思います^^
簡単ですが、下記が私の不動産投資略歴です。
<略歴>
・2013年12月 1棟目 フルローン
・2014年5月 2棟目、3棟目、4棟目 オーバーローン
・2015年1月 5棟目 オーバーローン
・2015年5月 6棟、7棟目 オーバーローン
・2015年6月 8棟目購入 フルーローン
賃貸業を初めてちょうど1年半強。現在までに8棟取得しており、全てフルローンorオーバーローンで取得しています。
ここ数年、物件価格高騰中の1棟物物件にも関わらず平均利回りで大体17%程度です。
どんな投資手法で買い進めているかというと、
まさに「”地元”1棟物投資」です。
※勝手に命名しましたw
※”地方”ではなく、生まれ育った故郷である”地元(じもと)”(&地方であればbetter)です。
※属性の高い会社員がS銀行などで買い増していく手法とは異なります。
内容を一言で説明すると低属性、自己資金少でも、
「高利回り」x「好条件融資(低金利&長期)」x「高稼働」を成し遂げる投資手法だと思っています。
地方という場所のリスクを背負うことで、高利回りを実現し
地元の特性や知識&活用できる属性を全て生かし、低金利&長期&オーバーやフルローンなどの好条件融資を開拓し、
賃貸経営の努力&知識向上により地方でも高稼働させる、
というのもので、ある程度のレバレッジを効かせながらも、高い利益を生み出す投資法だと思っています。
・属性がよかったんじゃないの?
・自己資金たくさんあったんじゃないの?
・フルローンっていってもS銀行などで信用毀損しているんじゃないの?
・利回りは高いけど空室が多く入居付けに苦労するんじゃないの?
などの声が聞こえてきそうですが。全て異なります。全く当てはまりません。
普通の一般的な会社員でしたし、スタート時は自己資金もほとんど持っていませんでした。
当時28才で遊びに散財してましたので貯金はゼロです。
物件担保力も積算価格の半分くらいの売価で購入してますので、
収益還元法でも積算法でも担保割れしない価格帯です。
地方といっても、私はどの地方でも良いわけではなく、
生まれ育った地元(じもと)での投資を中心として展開しています。
「地方」という場所のリスクを背負うことで割安に購入することが可能です。
「地元」という生まれ育った場所で、金融機関を開拓することで、考えられないような高条件で融資を引くことに成功しています。
地方(地元)に絞って投資を行うことで、
「高利回り物件」×「高条件融資」×「高入居率」
を実現して運営しています。
具体的な内容やメリットデメリットなどは、また次回書きたいと思います^^
ではでは〜。
PS,
最近かなり寒くなってきましたね!
冬が好きな私としては早くもっと寒くなってほしいです^^
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